Окончание договора аренды и повышение арендной платы

Законы в стране постоянно меняются, и необходимо проконсультироваться со специалистом, если возникли юридические вопросы. Советы нашего юриста — члена Женевской коллегии адвокатов, члена Швейцарской ассоциации адвокатов Сергея Лакутина даются исключительно для информации, но не как инструкции.

«Я арендую квартиру в Женеве уже более 4 лет. Через несколько месяцев контракт подойдет к концу, и владелец жилья проинформировал меня о том, что он не будет продлевать аренду. Таким образом, мне придется переехать в другую квартиру. Сейчас я занят поисками нового жилья. Я слышал, что иногда владельцы расторгают контракты, чтобы тут же заключить новый, более выгодный договор с новым арендатором, так как закон позволяет им увеличивать арендную плату в случае смены жильца. Так ли это?» Алексей, Женева

Действительно, очень часто при смене арендатора арендная плата повышается. Согласно последним статистическим данным, сдаваемый в аренду объект «дорожает» в среднем на 17% в случае заключения нового контракта. Нередки случаи, когда аренда повышается намного больше: на 50%, а то и 100 % процентов. Такие примеры встречаются в крупных городах, где ощущается нехватка недвижимости в аренду, и где цены существенно выросли за последние 10 лет.

Согласно действующему законодательству, на срок действия контракта арендодателю крайне сложно повысить арендную плату, без наличия на то объективных причин (к примеру, повышенные расходы на содержание и обслуживание здания, повышение ставок ипотечного кредитования, проведение необходимых и серьезных ремонтных работ). Однако при смене арендатора владелец получает возможность увеличить стоимость жилья.

Тем не менее закон предусматривает защиту арендаторов и позволяет опротестовать аренду, зафиксированную в новом контракте (даже если контракт был надлежащим образом подписан обеими сторонами, и новый арендатор уже проживает в квартире), в двух случаях. Во-первых, если новая арендная плата превышает предыдущую на 10%. Во-вторых, если кантон, где расположена недвижимость, находится в зоне нехватки жилья в аренду. Женеве в такой зоне уже несколько лет. Необходимо подчеркнуть, что при заключении договора на аренду владелец обязан предоставить официальный формуляр, на котором должна быть указана предыдущая ставка аренды, а также новая арендная плата.

Таким образом, все новые контракты на аренду могут быть опротестованы в суде, если вы живете в зоне нехватки арендного жилья. Закон в таком случае на стороне арендаторов, так как хозяин недвижимости не имеет права расторгнуть контракт не только во время судебного разбирательства, но и в течение трех лет с момента его завершения.

Арендодатель должен продемонстрировать, что арендная плата не является чрезмерной. Согласно судебной практике, аренда является чрезмерной, если чистый доход владельца от сдачи недвижимости превышает на 0,5% ставку ипотечного кредитования. Аренда также может считаться завышенной, если она существенно превосходит стоимость аренды похожих по площади и характеристикам объектов в округе.

Несмотря на возможность, предоставленную законодательством, арендаторы в Швейцарии довольно редко пользуются свои правом оспаривать арендную плату в суде. Многих отпугивают долгие и сложные судебные разбирательства. Другие просто рады тому, что наконец-то смогли найти место для проживания, и не думают о своих правах и о правомочности высокой арендной платы.

В последние месяцы депутаты федерального парламента предложили несколько законодательных инициатив, способных, по их мнению, приостановить рост стоимости аренды жилья. Одна из инициатив предлагает ограничить пятью процентами повышение аренды в случае смены арендатора. Другая инициатива предлагает предоставить возможность арендаторам обмениваться жильем и, соответственно, контрактами на аренду без получения одобрения владельца. Похожая система уже существует при аренде коммерческих объектов (трансферт аренды). Пока неизвестно, будут ли приняты нововведения парламентом.