В Швейцарии, как известно, очень развит рынок аренды квартир и домов. Несмотря на высокие доходы, жители Швейцарии в большинстве своем — арендаторы. Процент собственников жилья постепенно увеличивается, но остается на невысоком уровне, в сравнении с соседними странами. Это около 37%, согласно последним статистическим данным. В крупных городах страны — Цюрихе, Женеве, Базеле — процент владельцев недвижимости существенно ниже среднего процента по стране.
В этом играют роль и высокие цены на недвижимость, и сложности с оформлением ипотечных кредитов (банки ужесточили требования к заемщикам), и высокие налоги на владение собственностью.
Кроме того, в Швейцарии в аренду сдаются квартиры и дома очень высокого качества, в престижных местах, и арендовать жилье не считается зазорным, как во многих других странах. Даже многие вполне состоятельные люди предпочитают быть арендаторами и не стремятся приобрести недвижимость. Кроме того, существует сильная законодательная база, регулирующая аренду жилой недвижимости и защищающая права арендаторов.
Поскольку развита аренда, очень широкое распространение имеет и субаренда (когда арендатор, в свою очередь, сдает снимаемую им самим жилую площадь). Субаренда может представлять опасность, так как главный арендатор остается ответственным перед хозяином недвижимости.
Найти подходящую квартиру по разумной цене очень непросто, к тому же различные интернет-ресурсы, такие как Airbnb, способствуют уменьшению предложений на рынке аренды. Субаренда же регламентируется законом, и арендатор не может сдать жилье, целиком или частично, без согласия собственника. Во франкоязычной части Швейцарии согласие должно быть дано в письменном виде.
Арендодатель может не согласиться, если арендатор отказывается сообщить условия субаренды (имя субарендатора, срок действия договора, сумма арендной платы); если условия субаренды не соответствуют условиям главного договора аренды (например, арендатор рассчитывает получить сумму, превышающую стоимость аренды по основному договору); если субаренда представляет для хозяина серьезные неудобства. Относительно последнего пункта можно привести пример субаренды для курящего человека, в то время как в главном контракте предусмотрено условие сдачи квартиры исключительно некурящим.
Конечно, широко распространена нелегальная субаренда. Арендатор, идущий на такой шаг, рискует немедленным расторжением договора аренды. Но даже если согласие собственника получено, арендатор не освобождается от ответственности за жилье. Наоборот, с юридической точки зрения он остается должником перед хозяином по оплате аренды.
Кроме того, арендатор отвечает перед собственником за любую порчу имущества, совершенную субарендатором. Наконец, «избавиться» от субарендатора может быть очень непросто, ведь он имеет те же права на продление контракта, что и арендатор перед хозяином.
Даже если субаренда длилась всего несколько дней, тем не менее был заключен арендный договор межу арендатором и субарендатором. У последнего есть обширные права, которые защищает закон, очень часто стоящий на стороне арендатора (не важно, главного арендатора или субарендатора).
О любом повышении стоимости аренды должно быть объявлено арендатору в письменном виде, с использованием официального формуляра, на котором указаны причины повышения, новая арендная плата, а также статьи закона, позволяющие обжаловать решение собственника. Закон позволяет обжаловать повышение стоимости в суде в течение тридцати дней с момента получения уведомления. Не стоит бояться отстаивать свои права, так как на время судебного разбирательства (и на срок до трех лет после окончания суда) арендодатель не имеет права расторгнуть контракт.
Расторжение контракта аренды собственником — вообще довольно сложная процедура, закон здесь опять стоит на стороне арендатора. Если последний выполняет свои обязательства — регулярно платит аренду, не нарушает покой соседей, соблюдает внутренние правила здания, то арендодателю не так просто прекратить действие контракта. Он должен мотивировать свое решение расторгнуть контракт. Тот факт, что владелец хочет продать квартиру либо намерен заключить новый контракт, увеличив цену, не считается достаточным.
Даже если хозяин жилья расторгает главный договор с арендатором, это вовсе не означает, что контракт субаренды автоматически прекращает свое действие. Арендатор должен сам, учитывая все вышеуказанные условия и ограничения, расторгнуть договор субаренды. Субарендатор может не согласиться с этим и оспаривать расторжение договора в суде. Вся эта процедура может растянуться на несколько лет, и исход подобных тяжб крайне трудно предсказать.
Верховный суд Швейцарии неоднократно аннулировал решения о расторжении арендных контрактов. Собственник должен продемонстрировать, что он сам либо кто-то из членов его семьи будет проживать на данной жилплощади. В остальных случаях речь идет о чисто коммерческой выгоде, о спекуляции, по мнению федеральных судей, и они встают на защиту арендаторов, то есть большинства населения страны.
Стоит отметить, что очень часто собственниками-арендодателями являются крупные компании, пенсионные фонды или частные лица, имеющие не один десяток объектов и сделавшие успешный бизнес на сдаче жилья в аренду.
Не только суды, но и муниципальные и кантональные власти также пытаются бороться с нехваткой арендуемого жилья. Они покупают участки и застраивают их муниципальным жильем, предназначенным не для продажи, а исключительно для сдачи в аренду.
При этом проектам частных инвесторов и промоутеров часто не дают зеленый свет, так как они в основном нацелены на продажу построенного жилья.
Уважаемые читатели «РШ», специально для вас мы запустили канал в мессенджере Telegram. Подписывайтесь на нас — вы будете узнавать новости о Швейцарии, а также свежую аналитику из первых рук и максимально оперативно. Благодарим вас за то, что вы с нами!
Перепечатка текста и фотографий aboutswiss.ch разрешена на условиях размещения ссылки на оригинал материала на нашем сайте.
